Reînnoirea creditelor ipotecare a provocat din nou comparații între deținerea unei locuințe proprii și închirierea. Ce arată datele statistice actuale, care sunt riscurile fiecărei opțiuni și cum influențează bugetul familiei luarea unei decizii?
Cuprins
Reluarea creditării ipotecare în 2025 a stimulat posibilitățile de finanțare a achiziționării de locuințe, la care au contribuit stabilitatea cursului valutar, inflația mai scăzută și reducerea incertitudinii. Acest scenariu a permis reluarea finanțării construcției de locuințe, deși activarea acesteia are încă un impact limitat asupra pieței imobiliare, suficient pentru a relua comparația între închirierea și cumpărarea unei locuințe.
Conform ultimului raport monetar al Băncii Centrale, volumul creditelor ipotecare în decembrie 2025 a crescut cu 186,4% în termeni anuali , principalul motor fiind creditul ajustat în funcție de cerințele UVA.
Cu toate acestea, volumele rămân scăzute în comparație cu dimensiunea pieței: la nivel național, există aproximativ 172 000 de persoane cu datorii ipotecare, iar în 2025 se așteaptă aproximativ 43 900 de noi credite ipotecare. Acest lucru indică o redresare a cererii, deși departe de valorile maxime observate în alte perioade.
În acest an, experții se așteaptă la o creștere în continuare a volumelor de finanțare, în contextul creșterii treptate a creditării bancare și menținerii ratelor dobânzilor ridicate pentru gospodăriile medii cu venituri excesive.
Aceste schimbări coincid cu menținerea ratelor de închiriere ridicate și creșterea moderată a prețurilor locuințelor, ceea ce a redus diferența lunară între plata chiriei unui apartament și rata ipotecară, reluând astfel discuția privind alegerea între aceste două opțiuni.
Valoarea locațiilor
Piața închirierilor de locuințe din Buenos Aires rămâne activă. Conform ultimului studiu al portalului imobiliar Zonaprop, prețurile au crescut cu 2,2% în noiembrie față de luna precedentă și, în total, au crescut cu 32,6% în primele unsprezece luni ale anului 2025, depășind rata inflației de 27,2% din această perioadă.
În cifre concrete, chiria unui apartament studio costă aproximativ 625.000 de dolari pe lună, iar prețul unui apartament cu două camere este de aproximativ 730.000 de dolari. În cazul apartamentelor cu trei camere, chiria medie crește până la 987.000 de dolari pe lună.
Prețul apartamentelor
Spre deosebire de piața închirierilor, prețurile de vânzare demonstrează o dinamică mai stabilă. Conform datelor Zonaprop, prețul pe metru pătrat în Buenos Aires în noiembrie a fost de 2450 de dolari, rămânând neschimbat față de octombrie. Până în noiembrie 2025, prețurile apartamentelor în dolari au crescut cu 5,4%.
În prezent, valoarea medie de piață a unui apartament studio este de 107.000 de dolari, iar a unui apartament cu două camere este de 129.500 de dolari. Prețul apartamentelor cu trei camere crește până la 179.000 de dolari.
O conjunctură de prețuri mai stabilă a coincis cu redresarea activității pe piața imobiliară. Potrivit datelor Asociației Notarilor din Buenos Aires, în 2025 au fost înregistrate 69 461 tranzacții imobiliare, cu 26,8% mai multe decât în anul precedent.
Valoarea medie a tranzacțiilor a fost de 153.754.186 dolari SUA, echivalentul a 104.412 dolari SUA la cursul oficial mediu de schimb din decembrie. Această sumă a înregistrat o creștere de 43,9% în pesos și de 2,5% în dolari față de perioada similară a anului trecut.
În cadrul acestei sume totale, creditele ipotecare au devenit segmentul cu cea mai rapidă creștere din sistemul financiar. În decembrie, volumul lor total a atins 6,5 trilioane de dolari, ceea ce reprezintă o creștere nominală de 258,8% și o creștere reală de 173,9% pe an. În ciuda acestei creșteri, creditele ipotecare reprezintă în continuare aproximativ 5% din volumul total al creditelor în pesos.
Magdalena Tato , președinta Asociației Notarilor din Buenos Aires, a subliniat că anul 2025 a fost „al cincilea cel mai bun an din 27, conform rezultatelor măsurătorilor”.
Tato a adăugat: „Avem sarcina de a îmbunătăți condițiile până în 2026, deoarece în ultimele două luni s-a observat o încetinire a creditării și am fost foarte aproape de un număr record de credite ipotecare de când am început să efectuăm măsurători în 2009. Cu o reluare ceva mai intensă a creditării, vom putea continua creșterea, deoarece creditarea pentru locuințe este un factor benefic și un multiplicator al pieței imobiliare”.
Consultanții din industrie prevăd o expansiune mai moderată a creditării ipotecare până în 2026, cu o tendință pozitivă, dacă deflația se va consolida și condițiile macroeconomice vor rămâne stabile.
Caracteristicile pieței
În prezent, oferta bancară se concentrează pe credite adaptate cerințelor UVA , cu scadențe cuprinse între 10 și 20 de ani și rate ale dobânzii care variază în funcție de organizație și de profilul împrumutatului.
În băncile de stat, ratele încep de la un nivel apropiat de 6% pe an peste ajustare pentru clienții cu cont de salariu, în timp ce în organizațiile private acestea pot varia de la 10% la peste 15% pe an pentru clienții obișnuiți.
Pentru un apartament cu două camere în Buenos Aires, creditele ipotecare acoperă de obicei aproximativ 75% din valoarea acestuia, ceea ce înseamnă un credit de aproximativ 100.000 de dolari SUA și o plată inițială de 20% până la 25%.
Conform rezultatelor simulării efectuate în sistemul bancar, rata lunară inițială a creditului ipotecar la Universitatea din Virginia pentru o astfel de sumă este în prezent de aproximativ 700.000 de dolari, dar poate varia în funcție de rata dobânzii aplicată de fiecare instituție. În unele bănci private, plata poate fi mai mare decât această sumă.
Această cifră devine semnificativă atunci când este comparată cu piața închirierilor. În prezent, chiria unui apartament cu două camere în Buenos Aires costă în medie 730.000 de dolari pe lună. În termeni nominali, diferența dintre plata chiriei și plata avansului pentru ipotecă este mică.
Principala diferență constă în cerințe și riscul asumat . Pentru a obține un astfel de credit, băncile solicită ca venitul lunar al familiei să fie cuprins între 2,5 milioane și peste 5 milioane de dolari, în funcție de rata dobânzii, termenul și instituția. În plus, deoarece acestea sunt credite ajustate la inflație, plata lunară poate depăși venitul familiei.
Alegerea între închirierea și cumpărarea unei locuințe nu are un răspuns unic și depinde în mare măsură de stabilitatea venitului, de posibilitatea de a economisi bani pentru avans și de durata de ședere în locuința achiziționată.
